- Финансы

Финансы. Перепланировка или переустройство. Сравнение переустройства и перепланировки

Каждый хочет жить в комфортном и удобном для себя жилье, поэтому многие жильцы выполняют переустройство или перепланировку жилого помещения. Но как сделать все правильно и избежать проблем в будущем? Как согласовать перепланировку и узаконить работы, выполненные без оформления документов? Давайте разберемся.

Переустройство жилого помещения
— это перенос или замена санитарно-технического, электрического, вентиляционного, газового и прочего оборудования, а также инженерных сетей. Изменения, которые появились вследствие таких действий, должны отображаться в технической документации переустроенного объекта. Это может выглядеть как перенос санузла, оборудование дополнительных точек слива в канализацию сточных вод и тому подобные изменения первоначального проекта жилого дома.

Перепланировка жилого помещения
– этоперераспределение внутреннего и внешнего пространства, связанное с изменением первоначального архитектурного проекта, с обязательным занесением изменений в технический паспорт недвижимости. К примеру, демонтаж кладовой, объединение комнат, перенос дверных проемов и прочие аналогичные работы.

Процесс переустройства и перепланировки недвижимости требует строгого соблюдения федерального законодательства, нарушения этого правила могут повлечь серьезную ответственность вплоть до изъятия жилого помещения.

Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения

Согласно Жилищному кодексу РФ, в начале переустройства и перепланировки жилого помещения все предполагаемые изменения должны быть согласованы с местной администрацией. Для этого собственником или нанимателем жилья направляется заявление, к которому прилагаются:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • план по перепроектированию, оформленный в установленном виде;
  • технический паспорт недвижимости;
  • письменное соглашение всех членов семьи, имеющих права на эту жилую площадь;
  • если объект, подлежащий перепланировке или переустройству, находится в помещении, которое признано памятником культуры, архитектуры или истории потребуется заключение органа по охране памятников о степени допустимости таких действий.

Следует заметить, что такому согласованию подлежат не все виды переустройства и перепланировки. Чтобы, например, демонтировать встроенный шкаф-купе в помещении нужно разрешение всех собственников квартиры, а для сноса перегородки в санузле или переноса дверного проема необходимо разрешение управляющей компании.

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройство и перепланировка жилого помещения с нарушением проектных условий или без соответствующего разрешения признаются самовольными.

Лицо, самовольно осуществляющее такие действия, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством, которая наступает в результате:

    порчи жилого помещения;

    самовольного переоборудования или перепланировки жилья;

    использования жилых объектов не по назначению.

Собственник или наниматель самовольно переустроенного или перепланированного объекта обязан привести его в надлежащий вид. В противном случае помещение собственника может быть в принудительном порядке реализовано с публичных торгов. Для нанимателя плачевным последствием таких действий будет расторжение договора найма в одностороннем порядке и выселение.

Как узаконить перепланировку жилого помещения

Согласно нормам Жилищного кодекса РФ переустройство и перепланировка жилого
помещения, которые не угрожают здоровью и жизни граждан, не нарушают их права и интересы, могут быть сохранены на основании решения суда (исковое заявление о перепланировке, переустройстве жилого помещения). В случае положительного рассмотрения дела, с решением суда нужно будет обратиться в БТИ для оформления новых технических документов с учетом установленных судом изменений.

Последствия переустройства и перепланировки жилого помещения

Нежелание, отсутствие свободного времени или финансовых средств, а зачастую юридическая неграмотность, приводит к самовольному переустройству и перепланировке жилья. Это влечет серьезные затруднения в процессе реализации жилищных прав. Например,
может значительно затянуться, так как для изменения целевого назначения объекта необходимо представить документы, подтверждающие законность его переоборудования.

Также, в результате самовольного изменения проекта довольно затруднительно будет продать или купить такое жилье, потому как признать право собственности на жилое помещение в этом случае невозможно.

Необходимо учесть, что грубые нарушения во время переустройства и перепланировки жилья могут привести не только к длительным судебным тяжбам, но и в некоторых случаях к необратимым последствиям.

Итак, переустройство и перепланировка жилого помещения – довольно длительная и изнурительная процедура, которая требует немалых усилий, к тому же, это дело очень кропотливое и дорогостоящее, но не стоит пренебрегать личной безопасностью, а также жизнью и здоровьем окружающих людей.

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения – достаточно трудоемкий процесс в плане получения всех письменных разрешений на их реализацию. Тем не менее, многие владельцы квартир в многоэтажках его начинают. Причины очень просты – нехватка жилого пространства и не рациональное использование жилых метров. Это может быть большой коридор и маленькая или большая кухня, которая может заменить целую детскую комнату. Иногда есть желание утеплить, застеклить балкон, добавить его к жилой площади, или же увеличить оконный проем, добавив света в квартиру. Для всего этого необходимо разрешение соответствующих инстанций.

Закон РФ установил единые правила по переустройству и перепланировке для всех регионов страны. Правила четко и развернуто прописаны в ЖК РФ. Постановление правительства о переустройстве, перепланировке гласит:

  1. Утвердить единую форму для подачи заявления на перепланировку и переустройство жилья.
  2. Утвердить единую форму выдачи документа о принятом решении на перепланировку и переустройство жилья.

Самыми информативными и полезными статьями по этой части являются № 25, 26, 27, 28, 29 ЖК РФ.

Исходя из ЖК, переустройство и перепланировка значительно отличаются друг от друга. Понятие переустройства жилого помещения в основном касается:

  1. Видоизменения ванной комнаты и туалета.
  2. Изменения места установки газовых и санитарно-технических приборов.
  3. Замена старой газовой плиты на электрическую варочную поверхности.
  4. Полной замены электрики, счетчика и канализационных труб.
  5. Остекление балкона (лоджии) и прочие.

Вам будет интересно:
Что является перепланировкой квартиры: как сделать самостоятельно

Понятие перепланировки заключается в изменении самого проекта помещения, но обязательно с сохранением его целевого предназначения. Основные разрешенные изменения четко расписаны в законодательстве.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Перепланировка жилого помещения возможна только после выдачи разрешающего документа, на основе нового проекта. При нарушении закона и самостоятельной корректировки жилья, владельцу грозит не только штрафные санкции, но и уведомление о его обязанности выполнить работы по восстановлению первичного вида квартиры. Самым весомым наказанием считается потеря жилплощади.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя:

  • объединение пространства путем сноса стен или организации проемов для двери;
  • установление лестницы;
  • снос перегородки между балконом или лоджией и основным жильем;
  • возведение новых стен и установление проемов;
  • организация крыльца или тамбура и др.;

Статья 25 ЖК РФ трактует перепланировку и переустройство так:

Перепланировка – это видоизменение внутреннего проекта пространства жилища.

Переустройство – это изменения, которые связаны с перенесением инженерных, санитарных, технических, электрических и газовых коммуникаций.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Для того чтобы получить разрешение на серьезные изменения в квартире, нужно подготовить пакет документов. Перечень документов для подачи:

  1. Заявление на изменение, составленное в правильной форме.
  2. Документ купли-продажи.
  3. Проект жилища.
  4. Тех паспорт жилья.
  5. Согласие людей, которые прописаны в квартире.
  6. Справка о том, что строение не является памятником архитектуры, искусства и культуры.

Подать данные документы может только владелец жилплощади. Решение о запрете или разрешении перепланировки или переустройства обычно выдается не позднее сорока пяти дней после подачи документов. Для несущественных изменений пакет документов отличается.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Отказ в корректировке жилплощади возможен при таких обстоятельствах:

  • отсутствие полного списка необходимой документации;
  • подача документов в неправильную инстанцию;
  • новый проект квартиры имеет ряд серьезных нарушений.

Вам будет интересно:
Особенности перепланировки нежилого помещения

Что запрещено при перепланировке квартиры

К основным запретам по перепланировке квартиры относятся:

  1. Коррективы, вследствие которых ограничится или полностью исчезнет доступ к важным коммуникациям.
  2. Усиление нагрузки и повреждение несущих опор.
  3. Сокращение количества вентиляционных шахт.
  4. Установка радиаторов на балконе и других пристройках.
  5. Проведение теплого пола.
  6. Возведение пристроек.
  7. Изменение фасада дома (дом-памятник культуры).
  8. Организация ниш, кладовых.
  9. Изменение чердачного помещения, подвала.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Завершающим этапом по изменению жилплощади считается получение от специальной комиссии акта. В нем будут зафиксированы явные нарушения или их отсутствие. Если есть нарушения, то их устранение обязательно. Далее акт будет отправлен в инстанцию по учету жилищных помещений и будет зарегистрирован, а также приобщен к техпаспорту квартиры. Отправлением акта занимается та инстанция, которая и выдала допуск на начало работ.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Когда владелец не выполняет закон по перепланировке или переустройству, его обязуют вернуть квартире первичный вид. Остаться законно измененная жилплощадь имеет шанс в случае отсутствия в новом проекте угрозы для жизни собственника, его семьи и соседей. К тому же, если в новом проекте нет других нарушений закона.

При отказе возвращать помещению первоначального вида в установленный законом срок, возможны такие последствия:

  1. Продажа квартиры на публичном аукционе недвижимости. Бывшему владельцу будет выплачена сумма себестоимости жилья, но с вычетами на издержки суда и на будущие затраты по восстановлению изначального вида.
  2. Вторичное установление срока для возвращения первоначального вида жилья, если владелец опять не отреагирует на предписание и не исполнит его, то будут объявлены публичные торги.
  3. Если арендатор стал виновником изменения проекта жилища, то договор об аренде с ним расторгается, а ему устанавливается срок по возвращению жилья в прежний вид.

Начнем с того, что хозяева могут свободно делать текущий ремонт, устанавливать встроенную мебель, убирать антресоли, менять инженерное оборудование на аналогичное по параметрам и техническому устройству. На это специального разрешения не требуется. Прочие изменения необходимо предварительно согласовывать, а после вносить в техпаспорт квартиры. А что нужно знать, если вы планируете сделать переустройство или перепланировку квартиры?

В первую очередь необходимо отметить, что право на проведение таких работ имеют только собственники. Если вы занимаете жилое помещение по договору социального найма, то вам следует обратиться с разрешением к наймодателю. К тому же потребуется письменное согласие всех членов семьи. Причем при рассмотрении заявлений на переустройство и перепланировку квартиры от собственников и нанимателей применяют разный подход. Например, собственнику разрешают уменьшать площадь жилых помещений за счет нежилых, а нанимателю нет. Город же не заинтересован в том, чтобы терять в своих квартирах жилые метры.

Теперь давайте конкретно определимся, что такое перепланировка и что такое переустройство квартиры.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения поправок в его технических паспорт. Такие изменения делают по эскизу и по проекту. К первому относятся:

полная или частичная разборка несущих перегородок, за исключением межквартирных;
устройство в них проемов или заделка дверных проемов;
устройство новых перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
замена или установка дополнительного инженерного оборудования.

Эти работы делают по эскизам.

По проекту можно вносить более серьезные изменения:

устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении двух смежных квартир по горизонтали);
устройство внутренних лестниц и проемов в перекрытиях;
устройство перегородок с увеличением нагрузок и несущих стен; изменение конструкции полов.

Эскиз отличается от проекта тем, что его можно нарисовать прямо на плане БТИ. Красным цветом отмечают перегородки, которые планируют снести, зеленым — те, которые будут построены. Если же работы по перепланировке квартиры требуют согласования проекта, то для его составления придется обратиться к специалистам в лицензированное бюро.

Теперь давайте разберемся, чем переустройство квартир отличается от перепланировки.

Переустройство
жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующее внесения этих изменений в технический паспорт. Статья 25 ЖК РФ устанавливает следующие виды переустройства на основании проекта:

Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования.
Устройство туалетов, ванных комнат и кухонь.
Переустановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (за исключением переноса радиаторов в застекленные лоджии или балконы).
Установка бытовых электроплит вместо газовых.
Замена или установка дополнительного инженерного оборудования, которое увеличивает энерго- и водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных проводящих сетей (кроме устройства полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).

К переустройству квартиры относят также демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации. Такой демонтаж осуществляется на основании эскиза.

Таким образом, главным отличием
переустройства квартиры от перепланировки является то, что в первом случае вы вносите существенные изменения в устройство инженерного, технического и электрического оборудования, а во втором — изменяете планировку, т. е. разрушаете или устанавливаете новые стены или объединяете комнаты, квартиры и пр.

Теперь отметим, что категорически запрещено
в ходе переустройства и перепланировки квартиры. Законодательство не допускает в типовых домах предпринимать следующие «улучшения»:

Устраивать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, стойках и колоннах.
Делать штраб для скрытой электропроводки и трубопроводов в горизонталдьных швах стеновых панелей.
Ликвидировать каналы естественной вентиляции.
Затруднять доступ к инженерным коммуникациям и выключающим устройствам.

В общих словах, переустройство и перепланировка квартир не должны ухудшать условия эксплуатации дома и проживания в нем граждан или снижать прочность и устойчивость несущих конструкций здания. Словом, все то, что может повлечь разрушение дома. Наконец, нельзя увеличивать подсобную площадь за счет жилой, не изменив их статус, и устанавливать регулирующие устройства на общедомовых и инженерных сетях.

Ну и не забудьте, что все эти изменения надо узаконить еще до начала работ. Обычно этим занимаются специальные комиссии при муниципалитетах или районные отделения жилинспекций. А жителям столицы следует обращаться в службу единого окна при Мосжилинспекции.

В общем, что перепланировка, что переустройство квартиры — дело нешуточное. Забот уж точно не оберешься.

Что такое переустройство и перепланировка квартиры?

Определяющим признаком перепланировки
или переустройства является необходимость внесения сведений о таких работах в паспорт жилого помещения.

На данный момент Жилищный кодекс РФ в редакции от 27.07.2010 так определяет понятие переустройства
жилого помещения: «…1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения…». Следует учитывать, что не всякое изменение в оборудовании жилого помещения признается переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Как правило, к работам по переустройству относятся: установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат; прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств.

Под перепланировкой
по смыслу закона следует понимать: «…изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт…». Перепланировка может включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение (т.е. уменьшение) и укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т. д.

Для жителей Москвы мы подготовили выборку адресов и телефонов учреждений « », которая учитывает процесс передачи полномочий многофункциональным центрам.

Новый порядок перепланировки

Для Москвы
→ 25.10.2011 г. на заседании правительства Москвы принято постановление «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах». Документ вступает в силу 1 декабря
2011 года. На специальной странице по ссылке далее представлена полная информация → , текст постановления Правительства Москвы с приложениями, а также каталог типовых вариантов. См. также → (действующие правила с учетом новых положений).

Перепланировка или переустройство могут быть согласованы (1) на основании эскиза
(совершается от руки на поэтажном плане) либо (2) в соответствии с проектом
. Второй вариант согласования предполагает заключение договора со специализированной проектной организацией на составление проекта, а также требует получение дополнительных положительных заключений (МЧС, СЭС, арх. надзор, авторы проекта дома и т. д.). Отнесение работ к определенному виду согласования (по эскизу или по проекту) предусмотрен действующими нормативами. Такой порядок определения состава проектной («эскиз — проект») документации применяется только в Москве.

Ремонтно-строительные работы, направленные на реализацию перепланировки и переустройства помещений квартиры, должны производиться в том числе с учетом положений, предусмотренных Правилами технической эксплуатации жилищного фонда
, разделы 4 и 5 (утверждены Постановлением Госстроя России, 27.09.2003 г.; см. в формате PDF, размер 844 Kb).

В части определения порядка согласования и исполнения ремонтных работ по перепланировке квартиры на территории Москвы действует норматив «Регламент
оформления и проведения переустройства и(или) перпланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах» (по состоянию на 08.12.2010 в редакции постановлений Правительства Москвы от 28.07.09 № 701-ПП, от 27.07.10 № 593-ПП и от 02.11.10 992-ПП). С текстом регламента можно ознакомиться в разделе » «. Кстати, указанный документ также определяет по перепланировке и переустройству квартиры.

Что можно согласовать
— Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП (там же: перепланировка по эскизу или на основании проекта).

Какие ограничения на переустройство и перепланировку
предусмотрены в настоящее время — см. Приложение 2 к постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73.

Какой порядок подачи и оформления документов для согласования перепланировки и ее последующего проведения
Правительства Москвы от 25.09.2007 г. № 831-ПП
→ новые .

Отделочные работы
не являются перепланировкой и переустройством и тогда, когда следуют за последними. Срок производства отделочных работ не включается в продолжительность мероприятий по переустройству и перепланировке. Также данные работы не подпадают под ограничения, предусмотренные в отношение порядка проведения работ по перепланировке во времени. Отделка помещений квартиры может производится не только с понедельника по субботу, но и в воскресные и праздничные нерабочие дни в период с 7.00 до 23.00, т. е. в дневное время. При этом необходимо соблюдать максимально допустимые уровни шума, установленные санитарными нормами.

Общая продолжительность работ по переустройству не должна превышать четырех месяцев
— данное положение не применяется в силу принятия нового регламента. С 01.12.2011 г. разрешение на ведение работ по переустройству и перепланировке выдается сроком на один год
с возможностью продления.

Типичные случаи перепланировки

Ниже мы приводим некоторые типичные случаи, связанные с проведением работ по переустройству и перепланировки. Данный список открытый. Мы будем пополнять его с течением времени.

  • Перенос проема в несущей стене — в ряде случаев может быть согласован.
  • Допускается увеличивать площадь сан. узла за счет площади коридора (см. также → или коридор).
  • Балконный порожек — категорически запрещается срезать.
  • Установка спутниковой антенны
    на фасаде дома в Москве отнесена к перепланировке, требующей согласования на основании проекта.

Можно ли узаконить перепланировку

Как узаконить перепланировку?
Для согласования самовольной перепланировки необходимо представить сведения о том, что результаты такой перепланировки или переустройства не нарушают
права и законные интересы граждан, а также не создают угрозу
их жизни и здоровью
(см. постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-П, п. 2). При этом указанный документ предписывает Мосжилинспекции произвести согласование самовольной перепланировки при условии соблюдения названного выше условия (следует из смысла нормы и ее грамматической конструкции). Для этого следует представить составленные уполномоченными проектными организациями исполнительную документацию и технические заключения, указывающие на безопасность и допустимость произведенных работ.

Об отмене согласования установки кондиционеров.

Постановление Правительства Москвы № 85-ПП от 22.03.2011 г. вносит изменения
и дополнения в действующие нормативные акты следующего характера
:

Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 г. № 73-ПП с учетом изменений

Приложение 1 «Перечень мероприятий (работ) по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах и условия их проведения», раздел II, п. 18:

«Установка наружных технических средств на фасаде (кондиционеров
, антенн, защитных сеток и т. п.)…» производятся по проекту.

Примечания к указанному приложению 1 дополнены следующим пунктом:

«Мероприятия (работы), выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации:… 3.5. Установка кондиционеров на фасадах жилых домов.»

Однако следует помнить, что фасад жилого многоквартирного
дома является общим имуществом. Градостроительный кодекс РФ относит работы по установке клмиатического оборудования на фасаде зданий к его реконструкции (п. 14. ст. 1 ГрК РФ). Исходя из того, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собтсвенности, осуществляется с согласия всех собственников (ст. 246 ГК РФ), Жилищный кодекс РФ указывает на то, что реконструкция
общего имущества в многоквартирном доме должна производиться на основании решения общего собрания собственников, т.е. для на фасаде многоквартирного дома требуется получить разрешение собственников помещений в таком здании (см. также → в Москве с учетом действующих строительных и санитарных правил).

Если у вас есть вопросы — пишите! Постараемся ответить на них.

Типовые квартиры далеко не всегда соответствуют ожиданиям собственников, поэтому техническое переоснащение объектов недвижимости требуется довольно часто. Оно реализуется в двух основных формах – перепланировке и переустройстве. В чём главные различия понятий и как они влияют на проведение данных мероприятий?


Определение

Перепланировка
– это процесс изменения конфигурация помещения: перенос стен, расширение дверных и оконных проёмов, возведение перегородок. Выполнение данных мероприятий требует согласования и внесения изменений в технический паспорт сооружения.

Переустройство
– это процесс монтажа, переноса или изменения инженерных сетей, в числе которых – газо- и электроснабжение, вентиляция, сантехника. Согласование осуществляется у профильной службы, изменения также подлежат внесению в проект.

Сравнение

Таким образом, объединение ванной комнаты и туалета будет перепланировкой, а вот добавление новых точек вывода сантехники или вентиляции – переустройством. Все изменения фиксируются в техническом паспорте объекта и нуждаются в согласовании. Это связано с тем, что риск ошибки очень велик, и она может повлечь негативные последствия при наличии любых нарушений. Перепланировка согласовывается с органами местного управления, а переустройство – с другими службами, отвечающими за состояние конкретных технических коммуникаций.

Стоит добавить, что у перепланировки есть объективные пределы. Нельзя снести несущую стену, сделать проём в панельной стене. В этом смысле переустройство может выполняться куда шире. При этом после него границы отдельно взятых помещений не изменяются. После перепланировки пределы комнаты могут уменьшаться, увеличиваться, а отдельные архитектурные конструкции и вовсе исчезать.

Выводы сайт

  1. Сущность. Переустройство предполагает перенос, изменение или возведение инженерных сетей, а перепланировка – перенос, изменение или возведение архитектурных конструкций.
  2. Процедура согласования. Перепланировку санкционируют органы местного самоуправления, а переустройство – профильные службы.
  3. Пределы вмешательств. В ходе перепланировки нельзя сносить несущие конструкции, делать проёмы в панельных домах и т.д., а в процессе переустройства можно выполнять практически любые задачи, предварительно согласовав необходимый проект.
  4. Изменение помещений. При переустройстве все комнаты остаются в старых границах, а при перепланировке – изменяются.