- Советы населению

Советы населению. Правоустанавливающие документы на недвижимость и их виды. Что такое правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы – это бумаги, на основании которых можно установить собственника на любой объект недвижимости. Причем они могут быть абсолютно непохожи друг на друга, также как вид процедуры, им предшествующий.

Что это такое

Когда речь заходит о таких распространенных сделках, как купля-продажа дома или квартиры, которые невозможно совершить без пакета документов, в первую очередь вспоминают о правоустанавливающих документах. Невозможно оформление ни одной сделки с недвижимостью без них.

Правоустанавливающие документы так же важны для обозначения статуса объекта, как паспорт для гражданина.
Первоначально данное обозначение для этих документов было применено в «Законе о государственной регистрации прав», статье под номером 17. Там же прилагался перечень документов, которые можно отнести к таковым.

Несмотря на то, что эта статься утратила силу, список таких документов применяется до сих пор. Требования к ним также были обозначены в статье № 17 ФЗ РФ:

  • соответствие российскому законодательству;
  • указание правообладателя;
  • определение вида права на эту недвижимость;
  • технические характеристики на данный объект.

Какие документы являются правоустанавливающими

К перечню правоустанавливающих документов можно отнести следующие:

  • договоры любых видов отчуждения имущественных прав: покупка недвижимости, ее продажа, дарение, обмен, приватизация;
  • акты рабочей комиссии, которые фиксируют завершение строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
  • нотариально заверенное свидетельство о наследстве;
  • решения судов или утвержденные мировые соглашения, которые определяют настоящего собственника квартиры, дома и земельного участка;
  • бумаги об отсутствии долгов по выплате пая в ГСК, ДСК, ЖСК.

Есть документы, которые могут быть подкреплены к основным, но сами по себе не являются правоустанавливающими. Право гражданина на недвижимость закрепляется государственной процедурой регистрации, в результате которой он получает Свидетельство.

Если у гражданина нет правоустанавливающих документов, то это не помешает ему приступить к сделке по отчуждению имущества, но только в случае, когда будет получен документ.

Примером может послужить дачная «амнистия». Несмотря на то, что в результате утверждения закона была упрощена приватизация, участки так и не стали полной собственностью граждан.

Земля принадлежит им на правах бессрочного владения, и никто не вправе ее отнять. Но в случае, когда гражданин захочет продать свой участок, ему придется пройти всю процедуру получения земельного участка в собственность. Это значит, что нужно нанять кадастрового инженера, пройти межевание, получить кадастровый паспорт и в результате – Свидетельство о праве собственности.

Многие считают, что эти Свидетельства являются правоустанавливающими документами, но это не так. Здесь существует путаница в понятиях. Свидетельства о регистрации права собственности становятся таковыми только вместе с договорами и другими документами, приведенными выше.

Требования к правоустанавливающим документам и сроки их действия

Как должны выглядеть правоустанавливающие документы, чтобы можно было понять, что это точно они? Давайте разберемся. Такие бумаги должны содержать информацию об объекте недвижимости. Сведения должны быть как можно более полными, чтобы объект по ним можно было идентифицировать.

В документе должны быть следующие данные:

  • название объекта и его назначение;
  • адрес;
  • ФИО правообладателя или название юрлица;
  • вид права;
  • номер госкадастра земельного участка;
  • общие характеристики объекта, по которым можно получить представление о нем.

Поскольку эти документы принимают участие в важных процедурах, они должны быть написаны грамотно и разборчиво. Если документ написан с помарками или имеет неточности, сокращения, то он недействителен.

Если документ состоит из нескольких страниц, то он должен быть прошит, а печати проставлены на каждом листе.

Документ считается действительным, если он был составлен и выдан на основании того законодательства, которое действовало на тот период. В случае, когда новый закон устанавливает переход на новый тип документации, необходимо переоформить правоустанавливающие документы. Если нововведений нет, то можно использовать старые документы.

На видео о правоустанавливающих документах на квартиру

Правоустанавливающие документы наделены высокой степенью юридической значимости, поэтому нужно относиться к ним бережно. Конечно, их можно восстановить, но это потребует от владельца времени и финансовых затрат.


Правоустанавливающие документы на объект недвижимости должны быть у каждого собственника и совладельца данного имущества, чтобы не возникало никаких проблем с подтверждением этих прав. По своему принципу такая документация подразделена на правоустанавливающие и подтверждающие права владения. На основании первых возникает законное владение объектом, на основании вторых – собственники защищены на законодательном уровне и могут заключать всевозможные сделки по отчуждению недвижимости.

Существуют такие виды правоустанавливающих документов:

Как показывает данный перечень, ни свидетельство о государственной регистрации собственнических прав, ни выписка из единого государственного реестра к правоустанавливающим бумагам не относится.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно!
Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Подтверждение прав

Разобраться в имеющихся двух категориях на самом деле не сложно, поскольку правоустанавливающие документы на недвижимость это те, на основании которых возникают права на имущество, а подтверждающие, как понятно из определения, их подтверждают.

Бумаги, подтверждающие законное право на недвижимый объект:

Каждая из указанных бумаг обладает юридической силой и является неотъемлемой частью правоустанавливающих документов на объекты недвижимости. Все сопутствующие документы должны быть актуальными, и за этим необходимо следить владельцу самостоятельно. Например, если проводилась или межевание земли, это обязательно следует отразить в документах с внесением изменений в единую базу.

Приобретение через покупку

Когда речь идёт о приобретении недвижимости на основании заключения сделки купли-продажи, нужно быть предельно внимательным к документам и проверке их юридической чистоты. Важно знать, что именно в итоге должно оставаться у нового владельца имущества, чтобы снизить риск возможных правовых притязаний со стороны. Кроме того, необходимо обращать внимание на сроки, как долго принадлежал объект продавцу и каким образом он был получен. Такая информация говорит о многом и помогает избежать больших неприятностей.

После того, как разобрались, что такое правоустанавливающий документ и каким он может быть, следует рассмотреть особенности бумаг, которые передаются гражданину при покупке недвижимого объекта, а именно:

  • В договоре сделки обязательно должны быть личные подписи всех сторон и достоверные реквизиты. Их нужно обязательно сверить с паспортом и прочими документами перед подписанием;
  • Между сведениями, указанными в бумагах на один и тот же объект, не может быть никаких несоответствий. Если они есть, это может говорить о мошенничестве, и больших неприятностях в ближайшем будущем;
  • Кадастровый паспорт и план крайне желательно обновлять каждые пять лет.

О какой бы недвижимости ни шла речь, если продавец на момент продажи находится в официальном браке, следует убедиться, что имущество не является совместно нажитым. Если это так, следует потребовать письменного и заверенного нотариусом согласия второго супруга на осуществление такой сделки.

Приобретение через суд

Бывает и так, что устанавливать своё право собственности приходиться через подачу искового заявления в суд, то есть основанием для возникновения владения является судебное решение. Однако оно не будет положительным, если у заявителя нет одного из следующих правоустанавливающих документов:

Ключевой особенностью установления прав через суд является то, что судебное решение неоспоримо и на этом все притязания прекратятся. Это не только обезопасит нынешнего владельца, но и следующего, если этот объект будет ему передан в результате любой сделки или наследования.

Особенности при отчуждении

Некоторые из правоустанавливающих бумаг на недвижимое имущество должны быть удостоверены нотариально. К ним относятся копии личных паспортов, если речь идёт о совладении, копии свидетельства собственнических прав и т.д. Несмотря на то, что договор купли-продажи по закону удостоверять нотариально не обязательно, лишним это никогда не будет. Подпись и печать нотариуса служит дополнительной гарантией от незаконных притязаний со стороны и обвинения владельца в том, что он получил объект незаконно.

Когда речь идёт об отчуждении недвижимости, которая только переходит или перешла в собственность нового владельца, необходимо также получить выписку из управляющей компании о состоянии лицевых счетов, чтобы узнать, нет ли задолженности по коммунальным услугам. Не будет лишним взять и , приложив её к общему пакету бумаг. Она будет служить подтверждением того, что у недвижимости нет никаких дополнительных лиц, имеющих право пользования. Это особенно важно, когда речь идёт о жилье.

Дополнительной гарантией, подтверждающей права собственности, выступает выписка из ЕГРН. При этом стоит иметь в виду, что заказать ее могут и вовсе посторонние граждане, которые решат проверить, кому принадлежит объект на самом деле.

Отсутствие необходимых бумаг

Как показывает практика, большая часть граждан не задумывается о правоустанавливающих документах до тех пор, пока вопрос не становится ребром. Часто оказывается, что некоторые бумаги устарели или вовсе отсутствуют по каким-либо причинам, будь то утеряны или испорчены. Как бы там ни было, их необходимо восстанавливать.

Если с недвижимостью в течение многих лет не совершали никаких сделок, не наследовали, не было фактического перехода прав, то граждане могут столкнуться с ситуацией, когда объект был получен до 1998 года и после никто документами толком не занимался. В таком случае понадобиться посетить территориальное Бюро технической инвентаризации, где хранятся столь старые данные. Обо всех объектах, приобретённых позднее этого времени, имеется информация в Росреестре. Сделать туда запрос не составит труда, поскольку единая база доступна из любого населённого пункта на территории Российской Федерации. Чтобы подтвердить своё право, нужно заказать выписку из ЕГРН. Далее следует заняться восстановлением прочих отсутствующих бумаг.


Правомочие собственника включает возможность пользоваться, владеть и распоряжаться по своему усмотрению определенным имуществом. Однако оно не возникает автоматически, а приобретается в результате оформления сделки или иным способом. Для подтверждения наличия прав на определенный объект недвижимости существует некоторый набор бумаг. Правоустанавливающие документы на недвижимость дают собственнику возможность не только достоверно подтвердить свое право относительно имущества, но и распоряжаться им по собственному усмотрению. Без наличия таковых ни одна сделка не состоится, а процедура перехода объекта в другие руки не будет зарегистрирована. Чтобы избежать этого, следует сразу отнестись внимательно к вопросам сбора и оформления бумаг.

Правоустанавливающие документы на участок

Приобретение земельного участка — ответственное мероприятие. Всем обладателям недвижимости следует знать о том, какие документы должны быть у каждого собственника. Если хотя бы одного из них нет, для владельца имущества могут возникнуть большие проблемы с оформлением любых сделок, отчуждением земли и доказательством своих прав на нее. Список обязательно включает:

  • договор о приобретении участка любым законным способом. Необязательно документ может заключаться по поводу купли-продажи. Это может быть обмен, дарение и т. д. Основанием может стать не только соглашение, прямо прописанное в законодательстве, но и составленное сторонами в соответствии со ст. 421 ГК РФ;
  • акт приема-передачи имущества. Он составляется в дополнение к договору купли-продажи земли и описывает главные характеристики объекта в момент перехода в другие руки;
  • решение суда или акт органов местного самоуправления. Не всегда участок земли переходит новому собственнику по договору. Основанием для этого может стать решение судебных органов, если участок являлся предметом спора, или акт муниципальных органов, если происходит раздел земли, ранее не переданной частным лицам;
  • бумаги о наследуемом владении или пожизненном праве пользовании, если такое было получено ранее;
  • свидетельство о праве собственности на участок. Эта бумага выступает главным правоустанавливающим документом для всех собственников, но на сегодняшний день не выдается. Ранее полученные свидетельства сохраняют юридическую значимость;
  • выписка из ЕГРП (ныне — ЕГРН). В такой выписке содержится исчерпывающая информация об объекте, наличии обременения или залога, а также действующем собственнике. Она требуется для проверки имеющихся/отсутствующих обременений, залога, уточнения количества предыдущих владельцев и иных целей.

Вышеприведенный перечень включает все возможные правоустанавливающие документы на земельный участок. Они должны быть оформлены у каждого собственника, так как это единственный достоверный способ подтверждения наличия права на объект.

Иногда свидетельство о праве собственности относят к другой группе, такой как правоудостоверяющие документы. Это связано с тем, что устанавливают возникновение права именно договора, решения суда или акты органов самоуправления, а свидетельство только подтверждает его. Однако нередко в качестве правоустанавливающей бумаги требуется именно оно.

Список устанавливающих права на дом и землю бумаг

Если во владении находится не только земля, но и постройка, то необходимо иметь документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и дом на нем. Нередко при получении недвижимости по наследству собственники пренебрегают вопросами оформления бумаг. Это обусловлено возможностями фактического вступления в права наследования по ст. 1153 ГК РФ, при котором необязательно получение свидетельства о праве наследования. Однако такой вариант подходит тем, кто точно не планирует отчуждать полученный в виде наследственной массы объект. В остальных случаях следует оформить бумаги о праве, которые содержат сведения:

  • о форме права, которое имеется у заинтересованного лица по отношению к участку и дому;
  • о самих объектах, их основных характеристиках;
  • о собственнике, его персональных данных;
  • о месте, где располагаются объекты.

Если документы на право собственности участка одинаковы и при наличии дома, и без него, то для самого строения должен быть отдельный пакет бумаг. В него обязательно войдут:

  • свидетельство о праве собственности на дом;
  • соглашение купли-продажи (иной документ), касающийся конкретного дома;
  • акт приемки-передачи постройки;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию как дополнительный документ при самостоятельной постройке здания. Без него не выдается свидетельство о праве собственности, а постройка считается самовольной.

Именно такие документы на землю и дом должны оформляться в обязательном порядке. Очевидно, что часть из них составляется в процессе заключения соглашения по объекту. Однако сторонам следует помнить, что сделка заканчивается только после закрепления перехода права собственности.

Однако если объект приобретается по сделке, ситуация немного проще, по-другому дело обстоит в случае самостоятельной постройки дома. Как оформить дом в собственность? До того как приступить к этому шагу, необходимо предварительно получить ряд других бумаг:

  • технический и кадастровый паспорт объекта;
  • экспликация постройки;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию.

Оформить дом в собственность без документов не удастся, так как сначала постройку следует узаконить. Только после этого можно будет зафиксировать право на постройку, регистрировать в ней жильцов и т. д. Отчуждать строение также можно только после последовательного оформления документации.

Документация о праве собственности на квартиру

Еще одним видом жилой недвижимости, право на которую необходимо зафиксировать документально, является квартира. Этот объект часто становится предметом сделки между физическими лицами. Правоустанавливающие документы на квартиру представлены:

  • свидетельством о регистрации права собственности;
  • договором дарения, мены или купли-продажи и т. д.;
  • договором долевого участия (далее — ДДУ);
  • соглашением уступки права требования по ДДУ, при котором права на жилплощадь получает другой дольщик;
  • выпиской из ЕГРП/ЕГРН;
  • актом приема-передачи как по договору между сторонами сделки, так и по ДДУ.

Однако в ближайшем будущем, возможно, собственники забудут, как выглядит свидетельство, удостоверяющее право собственности на квартиры или другое имущество. Это обусловлено тем, что с 1.01.2019 года в связи с внесением поправок в Федеральный Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 право на объект может подтверждаться исключительно выпиской из ЕГРН.

Если вы решили купить жилье на вторичном рынке, будьте внимательны, чтобы не стать жертвой мошенников. Какие документы подтверждают право собственности на квартиру? Прежде всего, это специальное свидетельство или выписка из реестра недвижимости. Кроме того, иные бумаги, которые могут обосновать законность перехода имущества собственнику, в том числе договора, решения и т. д.

О восстановлении документов

Как восстановить документы на квартиру или иной объект при утере? Если оформление бумаг на дом и на землю или квартиру происходит в соответствие с содержанием сделки или иного способа получения имущества, то потеря и восстановление документов на квартиру для многих остается загадкой. Как восстановить документы на дом или иное имущество?

Для этого необходимо обратиться непосредственно в Росреестр и написать заявление о том, что требуется получить дубликат утраченной бумаги. Так как все сведения уже внесены в реестр прав, восстановить бумаги на квартиру можно путем обращения в регистрирующий орган с заявлением. В некоторых случаях может потребоваться предъявление:

  • заверенной копии утраченной бумаги, если таковая имеется;
  • соглашения, на основании которого был получен объект;
  • другое.

На дубликате указывается номер утерянной бумаги и пометка о том, что документ выдан повторно. Ответ на вопрос о том, как восстановить документы на земельный участок или дом, будет аналогичным. Однако если восстанавливать необходимо иной документ на собственность квартиры, например, договор, то действовать следует иначе. Второй экземпляр есть у другой стороны соглашения, третий может храниться у нотариуса и т. д. Следует запросить его у лица, которое имеет такой экземпляр.

Правоустанавливающие документы на объект недвижимости другого типа следует восстанавливать через те инстанции, которые их выдают. Если же ждать получения дубликата некогда, то можно запросить такую бумагу, как справка о содержании правоустанавливающих документов. Она включает все данные, которые содержатся в реестрах и полностью отражает информацию об объекте и собственнике.

Только при наличии правоустанавливающих документов на жилое помещение у собственника есть документально подтвержденный статус относительно этого имущества. Удостоверение наличия права на объект может потребоваться в разных ситуациях, например, при посягательстве третьих лиц или споре об имуществе. Именно поэтому документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, должны быть у собственника всегда. При утере, краже или утрате по иным причинам их следует сразу же восстановить или получить дубликат.

По статистике более половины сделок, проводимых на территории Российской Федерации, касаются недвижимости (квартир, домов, земельных участков и др.). Только на первый взгляд, их проведение кажется простым. Между тем, подводные камни поджидают вас уже на этапе подготовки документов.

Формирование набора бумаг для сделок — достаточно трудоемкий этап. В этой статье мы разберемся, какая документация вам потребуется? О чем важно помнить при ее подготовке? И как избежать ошибок?

Для проведения сделок с недвижимостью: обмена квартир, дарения доли в загородном доме или покупки земли необходим объемный пакет документов, в том числе нужно получить выписку из ЕГРН с данными об объекте.

Адрес

Кадастровый номер

Населенный пункт *

Квартира

Кадастровый номер *

Стоимость выписки из ЕГРН

Тип справки
Стоимость оформления справки для разных получателей
Физическое лицо
Юридическое лицо
Об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах собственности Цена: 250 руб. Цена: 700 руб.
Расширенная информация для правообладателей Цена: 300 руб. Цена: 600 руб.
О признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным Цена: 400 руб.
О переходе прав на недвижимость Цена: 250 руб. Цена: 500 руб.
О содержании правоустанавливающих документов Цена: 400 руб. Цена: 800 руб.
О зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве Цена: 700 руб. Цена: 1400 руб.

Способы предоставления выписки из ЕГРН

  • Электронный;
  • Почтовое отправление.

Правоустанавливающие

Внимание!
Ни одна сделка на территории Российской Федерации с участием жилых или нежилых объектов не может быть проведена без предъявления этих документов.

Часто запрашивают следующие документы:

  • договор о купле-продаже;
  • решение суда;
  • договор долевого участия;
  • подтверждение права наследования;
  • договор мены, дарения, ренты.

Это лишь небольшой список документации, доступной к использованию в качестве правоустанавливающей. Все эти бумаги удостоверяют право собственника распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, а для второй стороны сделки служат подтверждением его добросовестности.

Убедитесь, что в правоустанавливающих документах, участвующих в вашей сделке, содержится информация о том, кому принадлежит право (субъект), на какую недвижимость оно возникает (объект) и какой вид права предусматривает.

После подготовки правоустанавливающей документации приступайте к следующей категории.

Договорные документы

Договорные документы конкретизируют вид сделки, фиксируют права и обязанности участников, а также факт перехода права собственности. Их отличие от всей остальной документации — особый порядок составления: положения определяются либо одной стороной (как правило, отчуждаемым лицом) либо совместно (с взаимным учетом интересов).

  • Предварительный договор – вступает в действие с момента подписания, подтверждает намерения участников заключения соглашения в дальнейшем. В случае отказа от сделки одной из сторон, вторая может принудить к заключению через судебные инстанции. Предварительный договор не является обязательным, но мы рекомендуем его подписать для уверенности в выполнении обязательств другой стороной.

Обратите внимание!
Наличие предварительного договора не обязательно, но специалисты сервиса «КТОТАМ.ПРО» настоятельно рекомендуют составить его, чтобы оставаться уверенным в выполнении обязательств второй стороной.

  • Договор – подготавливается сторонами в соответствии с законодательством и удостоверяется у нотариуса. Это обязательный документ при сделках с недвижимостью. В соглашении указывают вид сделки, информацию о каждой из сторон, описывают предмет сделки, права и обязанности сторон, отмечают дату и место подписания. В зависимости от типа сделки индивидуально определяют условия договора. Так, при купле-продаже надела земли или квартиры важно отметить стоимость – не следует ее сильно занижать или завышать, чтобы договор не посчитали притворной сделкой.
  • Передаточный акт – подтверждение исполнения обязательств всеми участниками договора. В акте приема-передачи указывают реквизиты договора и документально подтверждают, что недвижимость отчуждена. Подписание акта не допускает претензии сторон друг к другу. Стандартно количество подлинников равно числу договоров.
  • Денежная расписка. В случае, если расчет проводится наличными денежными средствами, то сторона, которая получает недвижимость – покупатель должен взять расписку с продавца, что деньги выплачены. Это доказательство своевременного выполнения обязательств в полном объеме. В случае долевой собственности, прилагают несколько расписок – по одной для каждого совладельца.

Обратите внимание!
Если объект пребывает в долевой собственности, то прилагается несколько расписок — от каждого совладельца.

Сопровождающие документы

Пакет бумаг необходим для гарантии достоверности сделки. Документы не включены в основной договор и могут в нем не упоминаться. Они необходимы для проверки юридической чистоты и для регистрации прав собственности в Едином государственном реестре.

Разделяют 2 группы:

  • предметные: выписка из ЕГРН, справка из ФНС, что отсутствуют задолженности, согласие из банка на сделку при ипотеке, а также для земельных участков: согласование границ, документ об отсутствии построек;
  • личные: паспорта, свидетельства о заключение брака, согласия супругов на проведение сделки, свидетельства рождения детей, если зарегистрированы лица, не достигшие совершеннолетия.

Образец запроса для выписки из ЕГРН

Выписка из ЕГРН (Единого госреестра недвижимости) – документ, содержащий сведения о недвижимости. Получить его стало возможным в январе 2017 г. после объединения ЕГРП и ГКН в единый реестр.